农业农村部再发宅基地新政：5大重点，涉及很多人

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2019-10-16 11:32:42 转载

一到下半年，政策出台越发密集，这不，关于宅基地的新政策出来了，是由中央农村工作领导小组和农业农村部发布的。看到这里，观众老爷们就不乐意了，既然是关于“宅基地”的新政，怎么会涉及所有人呢？关键就在这，除了农民，那些已经在城市落户的居民，能否继承宅基地？如果你是24K纯市民，能否到农村去置业？如果你是去农村投资，宅基地又该如何利用？文章会结合现有政策一一解读。
1宅基地不能出让，只能出租宅基地能不能换一笔钱，这是很多人比较关注的点。本次《通知》有了明确规定，只能出租，不能出让，且最多租20年：

“城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。”完了，完了，本来还想指着家里的老宅卖笔钱，走入资产阶级道路，这不切实际的想法被一泡尿浇灭了。其实，宅基地并不是不能买卖，只是购买对象需要和你在同一个集体经济组织下，翻译成人话就是说：你们是一个村的。具体规定如下，
在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。”“看来，市民下乡，是无法取得宅基地使用权了。于是，有村民不乐意了，说：农村人可以去城市买房子，城市居民来农村“购房”却不被允许，这不是耽误我们挣钱吗？其实，站在ZF角度，这无可厚非。推理一下，我们在城市买一套别墅800万，而在农村自己盖个一模一样的可能却只要80万，中间差这么多钱，并不是被开发商全部赚去了，主要差在地价上。农村在自己宅基地上盖房子，宅基地是不需要花钱的，而开发商盖别墅之间，需要向国家购买建设用地，现在地级市一亩建设用地拍上几百万也很正常。这些钱到政府之后，被用作拆迁补偿，基础设施建设等政府财政支出，这就是土地财政。如果彻底放开宅基地入市，势必造成开发商转去农村买更便宜的地，城市房价下跌，政府财政困难，甚至出现ZF破产，社会混乱。

其次，“只租不卖”也是对农民的一种保护。万一农民卖了宅基地，将来把钱挥霍了，成为彻底的流民，既没有能力在城市生存，又失去农村的住所，会造成很严重的社会问题。所以，只租不卖，也是确保细水长流，最终确保社会稳定。
2户口农转非后，如何享受原有宅基地权益大家比较关心的第二个问题是：我已经是非农户口了，如何享受原有宅基地。特别是大学生，一般大一入学时要求把户口迁过去，可是大四毕业牵回来的时候，可落不成“农业户口”了，真是坑爹呀！这样的情况还有很多，有的为了孩子上学，为了享受医疗等，不得已把户口“农转非”，此时，想要继承宅基地时，怎么办？
《农村宅基地管理办法》第八条规定：农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。

《物权法》第一百四十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。我查看了所有相关法律，但并未找到和宅基地继承直接相关的条款（如果你找到了，请在留言区告诉我）。

不过，根据相关条款可以推测：非农业户口的子女，只能继承农村房屋，房屋存续期限内，房屋占有范围内的宅基地可以使用，但是不能进行翻新、修缮、重建等，直到房屋不在为止。但，涉及到农村的事就比较复杂了，是否会按这个执行，我并不觉得一定会，相关条款的留白也许是为之后更明确的规定留余地。
3宅基地只租不卖，对资本下乡有何影响乡村相关产业很多，民宿、农家乐、乡村旅游、养老等等。国家鼓励资本下乡，发展乡村，但有一些限制，《通知》中提到：“城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的，要严格遵守合同法的规定，租赁合同的期限不得超过二十年。”因为土地“只租不售”，没有产权证，所以，无法上市交易，也无法形成资产。工商资本改造乡村的过程中，没有资产性收入，只能通过经营获取经营收入。也就是说，你在我宅基地上做民宿出租房间可以，如果卖掉就不行了。对于工商资本来说，投入的钱形不成资产，所以会控制投资规模。
4小产权房转正无戏小产权房是一种民间说法，指建设在农村集体建设用地上的城中村改造房，我合法的，有非法的，小产权房没有缴纳过土地出让金。

城中村，城市周边分布着很多小产权房，他们价格比同地段的商品房便宜一半左右。很多朋友图便宜买了小产权房，很多出售者又希望能转正，能卖到更多钱。从《通知》中，我们再次肯定，这是不可能转正的。
5一户一宅，面积不许超标《通知》中明确提到“农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。”看到这条规定，估计很多人不理解：农村人只有一户一宅，而城里人却可以买好几套房，这似乎有些不公平。可冷静下来想想，宅基地是无偿分配的，而城市商品房谁白给你？农村可以到城市购买商品房，城市居民是不可以去农村购买宅基地。